As novas regras da Caixa Econômica Federal para financiamento de imóveis passaram a valer a partir desta sexta-feira (1º). Entre as mudanças, mutuários agora devem pagar entrada maior e financiar um percentual mais baixo do imóvel. 

Na modalidade do Sistema de Amortização Constante, em que a prestação cai ao longo do tempo, a entrada passa de 20% a 30% do valor do imóvel. Já no Price, com parcelas fixas, o valor vai de 30% a 50%. A Caixa só liberará o crédito a quem não tiver outro financiamento habitacional ativo com o banco.

Para o advogado bancário Alexandre Berthe, clientes em negociação com a Caixa podem se deparar com mudanças na proposta de financiamento do banco. "Se ela ainda está validando documentos e não assinou o contrato ainda, vai ser afetada. Quem está nessa transição precisa falar com o intermediador e entender quais regras serão aplicadas", pontua. 

E com a mudança, Berthe afirma que os clientes agora terão que fazer simulações com bancos privados, para avaliar qual a melhor opção. "Não dá para definir que a Caixa deixou de ser uma opção interessante, o correto é avaliar. Só não se sabe ainda se os bancos privados vão alterar as regras, influenciados pela Caixa", avalia. 

Daniel Blanck, advogado especialista em direito imobiliário, a Caixa segue sendo vantajosa para financiamentos do tipo, considerando o custo-benefício. "Mas é preciso maior planejamento pelo comprador, se há capacidade de investir a quantia inicial. Mas as taxas e condições mantêm-se competitivas", comenta. 

Clientes com financiamentos na Caixa não poderão financiar novos imóveis

Com a nova regulamentação, mutuários com financiamentos ativos não poderão fazer um segundo financiamento na modalidade Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, o SBPe. Blanck sugere alternativas em outros bancos ou quitar o financiamento atual para estar apto a um novo pela Caixa.

Price ou SAC: qual modelo é o mais vantajoso nas novas regras da Caixa?

Com as mudanças, clientes podem ter dúvidas do que é mais vantajoso na hora de fazer um financiamento imobiliário. Além da entrada maior, há outras mudanças nos sistemas mais populares de financiamento pela Caixa. 

O valor máximo de avaliação dos imóveis pelo SBPE será limitado a R$ 1,5 milhão dentro das modalidades dentro do sistema. "A pessoa precisa simular para ver o requisito que ela está disposta a passar. Tem que ver a classificação que vai ter, se ela vai ter chance de optar para avaliar", indica Alexandre Berthe. 

Blanck avalia que o modelo SAC pode ser mais vantajoso, mesmo com entrada maior, já que as parcelas diminuem com o tempo. "Isso alivia o custo financeiro mensal progressivamente", diz. 

O Price, que agora financia uma menor porcentagem do imóvel, que foi de 70% a 50% do imóvel, pode não ser tão bom. "Essa diferença pode fazer do SAC a melhor escolha para quem busca um fluxo de pagamento que se torne menos oneroso com o tempo", pontua. 

Por isso, Berthe sugere que o cliente deve ir atrás de um especialista para analisar financeiramente o que é mais vantajoso. "É preciso suporte do advogado para a pessoa identificar cláusulas ou coisas que podem passar batido no contrato. Mas é preciso alguém para fazer uma análise financeira mais completa, principalmente porque falamos de contratos de 10, 20 anos", pontua. 

Quais as principais mudanças do financiamento da Caixa?

Dentre as regras que mudaram no modelo de financiamento pela Caixa Econômica Federal, estão:

• Caixa financiará somente a compra ou construção de imóveis até R$ 1,5 milhão;
• Banco só financiará até 70% do valor do imóvel pelo Sistema de Amortização Constante;
• No sistema Price, banco passa a financiar até 50% do valor do imóvel;
• Clientes com financiamento ativo na Caixa não podem fazer novos financiamentos no banco;
• Financiamentos vigentes não devem mudar

Falta de recursos

O aperto na concessão de crédito habitacional decorre do maior volume de saques na caderneta de poupança e das maiores restrições para as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), aprovado no início do ano. Caso não limitasse o crédito, a Caixa teria de aumentar os juros.

Segundo o Banco Central (BC), a caderneta de poupança registrou o maior volume de saques líquidos do ano em setembro, com os correntistas retirando R$ 7,1 bilhões a mais do que depositaram. Esse também foi o terceiro mês seguido de retiradas. Outro fator que contribuiu para a limitação do crédito foi o aumento da demanda pelas linhas da Caixa, em meio à elevação das taxas nos bancos privados. Ainda não está claro se as mudanças serão revertidas em 2025, quando o banco tiver novo orçamento para crédito habitacional, ou se parte das medidas se tornarão definitivas no próximo ano.